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物件探しのコツ

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物件探しのコツ

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目次


1 必ず押さえたい【お金】のお話

2 物件探しの【コツ】のお話

3 札幌の【不動産市場】についてのお話

4 不動産会社の【選定】についてのお話

5 物件と【初期費用】のお話

6 不動産会社の【特典】のお話

7 HOUSE PLUS+の取り組み

8 お問合せ先の情報


1 必ず押さえたい【お金】のお話

お金のお話

賃貸契約には、”これが理想のお家!”という物件自体の重要性もありますが、同時に契約費用が発生する点では【お金】のお話も大切なポイントになると思います。


理想のお家はこんなお家・・・と理想像の想像から、実際に探し出して『あ!この物件良さそう!』と思い不動産屋さんにお話を聞いて『初期費用が高いな・・・』と感じて断念した事がある方もいらっしゃるかと思います。


物件選びにおいては、物件の良し悪しだけでなく、契約事ですのでお金のお話がイヤでも絡んで来ます。

勿論、お金よりも大事なコトは、理想のお家に住む事!

と、言う方も多いと思います。


反面、理想のお家に住みたい!けど、お金も勿論大事!

と、言う方も同様に多いと思います。


物件探しは、理想と現実が交錯するスクランブル交差点です。(筆者の自論です・・・)

これが何より難しいポイントです!!


賃貸契約における初期費用は、物件により異なりますが、メインの費用をまとめます。


▽初期費用の科目▽

①敷金

最近では、『敷金不要』の募集物件も増えて来ましたが、敷金はオーナーへの『預け金』として扱われます。

退去時には、オーナーは契約者へ返還する義務があるお金となります。

よくよく、『敷金返してもらえなかった・・・』と退去時のお話がありますが、これは現状回復義務や違約金に充当されているケースが多いです。

原則としては、契約時に預け退去時に返還してもらうお金となりますので、決して無駄なお金ではありません。


②礼金

地域性や風習もありますが、元々は『権利金』と呼ばれていたお金です。

意味合いとしては、オーナー目線では『貸してあげるからお礼金頂戴ね』のお金の意味です。

契約者目線では『オーナー、貸してくれてありがとうの謝礼金』の意味です。

最近では礼金が必要な物件と言えば、『新築・ペット可・突出して好条件物件』で見る程度で、礼金必須な物件は少ない状況です。

敷金と似ている?と思う方も多いですが、これは全く性質が異なります。

敷金=預け金 / 礼金=謝礼金

礼金は、返還義務の無いお金になりますので、支払い後は戻ってくる事の無いお金になります。


③前家賃

これはいずれの物件契約でも初期費用に計上されるお金です。

契約開始月のお家賃(月額費用)を契約締結の際にお支払いします。

契約開始時は、任意の日付で開始が出来るので、日割り計算される事が一般的です。

例えば、月額支払総額が5万円の物件であれば、50,000÷1ヵ月=1,666円

このように割り出した日額×日数分が契約時の前家賃となります。

注意が必要なのは、管理費や共益費等が日割りとするorしないがオーナーサイドの考えによりますので、事前の確認をオススメします。

また、最近ではオーナーサイドから『フリーレントOK』と募集が出ているケースも多いです。

フリーレントは『初回の家賃サービスしますよ!』とオーナーが謳う募集特典です。

これが付いている物件だと、初回の費用負担が減りますし、無料の期間が貰えるので、賃貸から賃貸に転居する際等は重複賃料が発生しなくて済む利点が大きな特典です。

誰でも『無料』は嬉しいですよね!


④火災保険

賃貸契約に必須付帯(付帯義務)を設けられている火災保険。

別な言い方で、損害保険・家財保険・少額保険など、記述の仕方が異なるケースがありますが、いずれもイコールです。

お部屋の契約に合わせて、万が一の事故に備えて保険を掛けましょう。というのが火災保険になります。

賃貸では『借家人賠償責任保険』という内容が重要視されており、これは『借りている人が他人に損害を与えてしまった場合に保証する』内容として付帯します。

火災保険は少額短期保険というジャンルの保険で、『借家人賠償責任保険+家財保証+その他オプション』がセットされた保険です。

内容は保険会社さんによって異なりますが、概ね似たり寄ったりです。

ただし、保証される内容により実際の事故時応対が変わりますし、保証対象外で実費負担が・・・とならるようシッカリと確認する事をオススメします。

特に北海道の不動産市場では、寒冷地特有の水道凍結事故対応が盛り込まれているかどうか。

これは非常に重要なポイントです。


⑤退去時清掃料

清掃料やハウスクリーニング料、水廻り消毒料など、記述の方法はオーナーサイドで異なるケースが多いです。

一般的には、退去時の清掃を専門業者にて行う為、その費用を負担して下さい。という主旨で請求されるお金です。

勿論、入居頂く際は、前の入居者が支払った清掃料でクリーンアップされた状態で入居となります。

最近では、契約書に当初から盛り込み金額も確定させるケースが多いです。

昔は、清掃料を請求できる。という契約内容にして、実際退去の際に法外な請求を受けてトラブルに発展する等、問題が多発していたポイントです。

これを当初から明示する事で、貸す人も借りる人も『事前に了解したよ!』と取り交わすようになっています。

これで昔のようにトラブルは軽減されましたが、中には水廻り消毒料と退去時清掃料を分離させて二重請求(正しくは名目が違うので二重では無いですが・・・)するようなケースも見受けられますので契約内容の確認は重要です。


⑥鍵交換料

科目の通り、お部屋の鍵を新しいものに交換する費用です。

原則的には、任意のお話ですので、入居者の希望があれば実施するケースが多いです。

ただし、必須科目として契約上条件としているケースもあります。

大事な鍵ですので、交換した方が安全という点はありますが、費用発生するものですので、事前に費用確認は必須です。

中古品交換で5,000円~8,000円程度が相場で、新品交換で15,000円~25,000円程度が相場と言われます。

あまりにも高額な場合は、注意が必要です。


⑦初回保証委託契約料

最近の不動産市場では、『保証人』の概念が薄れてきています。

事実、『保証人不要・保証会社必須』という物件が一般的な現況です。

この背景には民法改正が大きく影響していると言われています。

保証会社を契約するという事は、当然費用が発生します。

保証会社に応じて異なりますが、一般的には月額支払額の総額を基準にします。

その上で、月額総額の30~100%相当額を支払い保証委託契約を結びます。

一般的に多いのは、保証料は月額総額の50%とする保証会社が多いです。

また、審査結果等に応じて変動もありますが、最大でも月額総額の100%となります。

イコール、月額総額と同額が上限という考え方で、後はいくらで納まるか。

使用できる保証会社をオーナーサイドで指定している場合がありますので、事前確認をオススメします。


⑧仲介手数料

賃貸契約の際に発生する手数料として大きなお金は仲介手数料です。

オーナーへ支払う初期費用や、火災保険料は必要経費と誰しも理解しやすいと思います。

仲介手数料とは何のお金?と曖昧な中で掛かるお金だからとお支払いしている方も多いと思います。

仲介手数料は、『不動産会社(仲介)に業務報酬のお金』としてお支払いするものです。

これは厳格な定義があり、『賃料の1カ月分+消費税分』が最大受領可能額という定義があります。

ですので、物件選びの後に初期費用の明細を出してもらうと仲介手数料は賃料1ヵ月分+税の金額で見積されていると思います。

ただし、業界の悪態ですが、この定義にはもうひとつ深堀があります。

『貸主・借主の双方から受領出来て、合算した最大上限が1ヵ月分(+税)』という定義です。

本来は、貸す人50%+借りる人50%=100%という定義なのです。

ただし、事前に承諾を得た場合は、50%以上の額を受領出来る。というお話です。

ここで、『え?ん?そしたらなぜ100%いきなり請求されているの?』と思う方もいらっしゃると思います。

これが業界の風習(悪態)部分です・・・

本来は事前に『お客さん!仲介手数料は1ヵ月分頂きますけどOKですか?』とお伺いをたてるべきで、『良いですよ!』とお客さん側も答えを出して初めて成り立つお話です。

ただ、これを何も言わずに『1ヵ月分頂いていますので(当たり前のように)』と進めていく方が多いのが実情です・・・

この点、お部屋探しを依頼する不動産屋さんには必ず確認すべきポイントです。


➈その他

他にも、物件によっては色々な費用の科目が存在します。

エアコン付物件でエアコン清掃料、エコジョーズ搭載物件で水抜き料、都市ガス物件でガスリース料、24時間管理サービス付き物件で利用料、自転車置場が有料で駐輪料、ネット環境がマンション用設備導入済みでネット利用料・・・etc

物件に応じて必要費用やオプションが異なりますので、事前確認が必須です。



★★★1 必ず押さえておきたい【お金】のお話 のまとめ★★★


このように賃貸契約には様々な初期費用が発生します。

この費用は、オーナー側に支払い初期費用は、オーナーが指示している物。となりますので、どの仲介業者でも同じ費用の請求を行う事になります。

交渉して、契約時に支払いの条件を退去時に変更など、相談の余地は物件によりありますが、基本のベースはオーナーが指示した募集条件になります。

科目自体は様々な表示の仕方がありますので、初期費用は、物件情報を確認する際に必須確認すべき内容です。

仲介業者によって仲介手数料の考え方や応対が変わるのが実情な為、この点も必須確認。



まとめ

①物件情報に合わせて、初期費用の内容を確認すべし!

②初期費用の交渉が出来るか否か、物件選定時必ず確認すべし!

③仲介業者により仲介手数料の考えが異なるので、初回に必ず確認すべし!

④お得な話として、仲介手数料無料の不動産会社もある!

⑤初期費用の交渉も出来る場合があり、事前に確認すべし!


2 物件探しの【コツ】のお話

物件探しのコツ

物件を探そう!と決意が決まる際には、皆さまそれぞれの事情背景があると思います。

就職が決まった、入学が決まった、転勤になった等々の時期が決まったお部屋探し。

今の住まいからの住み替えでより良い住まいに引越等の時期は決まってないお部屋探し。


物件探しのコツとしては、それぞれに共通する面もありますが、具体的にまとめていきます!


①時期の決まった物件探しになる場合

まず、お引越しの時期が決まった場合は、内心焦りますよね。。。

引越時期までに見つかるのか!?

物件って選べる程あるのか!?

引越までの時間短いけど手続きも間に合うのか!?

と、不安が多いと思います。


物件を選んでからのお手続きについては別な記事でまとめますので、ご参考に頂けますと幸甚です。

※物件契約の手続きの流れについて※


物件探しの時期が決まりましたら、まず下記の流れです!


1.時期が決まったらまず不動産会社探し

2.不動産会社探しに合わせて、ポータルサイトで物件情報探し

3.ある程度絞り込んだ不動産会社にコンタクト

4.気になる物件情報を伝え、同時に決まっている引越時期を必ず伝える

5.あとは、大至急情報を整理して、実際の物件たちを確認

6.気に入った物件を見つけたら、検討事項を至急確認

7.この物件だ!とお気持ち決まったら大至急不動産屋さんに募集止めを依頼


この7ステップです!

少し噛み砕いてご説明します。


Q.時期が決まったらまず不動産会社探しとは?


A.不動産会社は沢山存在します。ですが実際にお部屋の契約サポートをお願いする会社は1社ですよね。

 この1社を決めましょうというお話ではありませんが、どこにお願いしたら良いかな?良さそうかな?

 これを情報収集しましょう!というのが、ここのお話です。

 なぜかと言うと、不動産会社(宅建業免許を持つ)は、札幌市内だけでも1,000社を越えて来ます。

 ここから会社の情報だけで1社を選ぶとなると至難の業ですよね。

 ですので、皆さん不動産会社を探すのではなく、物件情報を先行で探します。

 スーモ・アットホーム・スモッカなどの賃貸情報サイト(俗にポータルサイト)を先に見ます。

 ここで物件情報を先行して見てしまうと、この物件良いなぁ~という想いは膨らみます。

 ですが、市場に動きは日々大きく変動しますので、これに合わせた動きでは無いという事になります。

 物件の募集を管理するのは、各不動産会社です。

 一番最初の情報も物件元の各不動産会社から、仲介業者に流れ、これがサイトに掲載されます。

 ここまでの間にタイムラグが生まれる訳です。

 1分1秒で変動する市場に合わせる為には、『一番情報に近い人との接触』が重要になります。


 依頼する会社をあらかた目星を付けて、それぞれ相談するのもヒトツの作戦です。

 この段階では一社に絞り込む必要までは無いと思います。

 すぐにリアルタイムの情報を教えてくれる人探しをするというイメージです。

 ※複数社お話を聞くと、担当者さんの雰囲気や特徴も見えてくると思います


Q.不動産会社探しに合わせて、ポータルサイトで物件情報探し


A.きっと皆さま『物件探しは何から始めよう?』となった時には、ここがスタートと思います。

 インターネットで『賃貸 札幌 〇✕△□』とグーグルやヤフーで検索しますよね?

 ※〇✕△□・・・場所や間取りや築年数等の条件などのキーワード

 そうすると、ネットの検索結果の上位から『スーモ・アットホーム・ホームズ・スモッカ』のように並んで来ると思います。

 そうです。○○会社や△△不動産のホームページは上位に出て来ないのです。

 ポータルサイトが上位を占めている為、不動産会社にダイレクトにアクセスするのは難しいです。

 何らかの広告や、ポータルサイトから不動産会社を知る、もしくは知人の紹介で探す事が多いと思います。

 反面を返すと、不動産会社はホームページでお客さんを集めよう!となりづらい環境なのです。

 ですので、各不動産会社がこぞってポータルサイトに掲載します。

 不動産会社側も効率が良く、物件を掲載して興味を持った上でお問合せを頂けることになります。

 ポータルサイトには全ての物件が掲載されている。と言っても過言ではない状況にあります。

 昔は、おとり物件や存在しない物件がネット上に掲載されて・・・

 信ぴょう性の問題は大きくありました。

 ですが、昨今の市場ではサイト運営会社も各社独自基準で審査判定を行います。

 既に成約済みの物件では無いか?存在しない物件(もしくは古い情報)では無いか?

 厳しく見られています。

 ポータルサイト上にも、『この物件に間違いがある場合は通報を』とフォームがある程です。

 各不動産会社、お客さんに来てもらう為、興味を持ってもらう為に、ネット上に目を光らせます。

 どこよりも早く掲載するぞ!とやっきになります。

 なぜなら、『どの会社でも同じ物件を紹介出来る』から。

 札幌市内の不動産市場は、いわば早い者勝ちの争奪戦です。

 各不動産会社は、掲載する為の枠数をお金を払い購入します。

 その枠をフル活用すべく掲載物件の選定を日々行います。

 いち早く情報更新する為に、更新専門スタッフがいる不動産会社がある程の情報戦です。

 その為、『ネットを見れば物件は分かる』と言われる程、ここに9割の情報が揃います。

 ですので、不動産会社探しに合わせて、ポータルサイトで実際に自分の探す条件を入れて探してみましょう!


Q.ある程度絞り込んだ不動産会社にコンタクトとは?


A.上記の流れから、不動産会社探し&ポータルサイトで検索は、既に実施済みと思います。

 この先は実際のアクションが重要です。

 不動産会社のおすすめや、ポータルサイトの掲載情報等から、コンタクトを取るべき不動産会社は目星がつきましたでしょうか?

 不動産会社の特徴で選び話を聞いてみる事もひとつです。

 また、ポータルサイトで気になった物件の掲載会社だから、そこに話を聞くというのもひとつです。

 そして、それでもどこに話をすれば良いか分からない・・・という場合は、クチコミや印象などで何社か相談の連絡をしましょう。

 まず一歩先に進む事が出来なければ、市場の外で動いている事は、全部空想のお話になってしまいます。

 ポータルサイトに掲載があり、ネット上だと概ねこの物件が良いとお気持ち固まっても、実際その間に別な方に取られてしまったという事も考えられます。

 そうなる前に、まず現状募集は継続されているのか?この確認にも不動産会社に問合せです。

 どこに聞くべきか分からない場合も、良さそうと思う物件に問合せを掛けると、一括で複数社に問合せを掛けてくれるポータルサイトもあります。

 これを利用すれば、一気に沢山の会社と接触する事が出来ます。

 そこで安心できる会社、担当者とお部屋探しをする事もひとつです。


Q.気になる物件情報を伝えて、合わせて引越時期を必ず伝えるのは?


A.ここが大事です!いつまでに引っ越さないといけないアピールは必須です!

 なぜなら、募集している物件は、すぐに入居できる状態の物件もあれば、退去する予定の情報も。

 ここの確認がポータルサイトなどでは詳細情報が不詳です。

 入居時期という項目が、『相談・○○月上旬・内装前』など、募集はしているけど、いつ必ず入居出来ますとは記載されていません。

 これは確認を取らねばならないお話ですので、不動産会社に問合せます。

 そして、引越時期を事前に伝えていれば、これに間に合う物件はコレです!と情報を貰う事が出来ます。

 これが一番大切です。どんなに良い物件でも時期が間に合わないとなれば、結果お引越し出来ない物件になってしまいます。

 引越時期を伝えて最適な物件選びを相談しましょう。


Q.大至急情報を整理して、実際の物件を確認とは?


A.ここまでくれば、何社かとのやり取りも継続している状況ですよね。

 物件探しの協力者との関係も出来ていれば後は情報を待ち、情報を整理し、そして実際に物件を確認していく作業となります。

 沢山の物件を見てジックリ探す事も必要で、比較検証する事は良い物件選びのポイントになります。

 ただ時期の決まったお引越しの場合は、時間が限られてしまっているケースが多いと思います。

 こんな時は、気になる物件を整理したら、まず不動産会社に『全部見せて!』と伝えましょう。

 見るうちに、整理していくうちに、『この感じなら、この物件はイメージと違うな』と見えてくるものがあるはずです。

 ブラッシュアップしていくと当初想定の件数よりも少ない件数で理想の物件にたどり着ける可能性も出て来ます。

 そうすれば時間も短縮できて、なおかつ鮮度の高い物件を決める事が出来ます。

 時間が掛かる分、その間も見えない動きが市場内では生まれていますので、時間経過と共に鮮度が落ちてしまいます。

 これも常ですが、自分が良いと思った物件は他のライバルも同様に良いなと思っているものです。

 ともなれば、後は早い者勝ちの世界で、誰が一番最初に手を挙げるのか・・・


Q.気に入った物件を見つけたら、検討事項を至急確認とは?


A.気に入った物件を見つけたら、検討しなければいけないポイントの整理です。

 皆さんそれぞれですが、、、

 お金の話、お部屋の設備の話、審査の話、入居後ルールの話、契約条件の話・・・

 物件を決めるにも沢山のポイントがあると思います。

 これを大至急確認して、問題が無いか。不安が無いか。後々後悔は生まれないか。

 完全に納得して、安心して物件を選べたか。これを再度確認しましょう。

 時間が無く焦る気持ちも分かりますが、とは言っても大事な新居になります。

 お引越しをした後で、後悔先に立たずな状態になる事は事前に避けましょう!

 ここをシッカリ話合える不動産会社に最終的に依頼する事が一番ベストと思います。


Q.この物件!と決意できたら、大至急不動産会社に募集止めを依頼とは?


A.物件を決める決意ができたら、まずは不動産会社に大至急連絡です!

 決意を決めても、その先に進まなければ、その間は物件はフリーな状態です。

 この募集を止める作業が重要になります。

 前述の通り、札幌市内の不動産はどの会社でも紹介が可能で、どこからでも申込が入る可能性があります。

 これを阻止する為に必要な事が、入居申込書と言われる申込書の作成と提出です。

 申込書の到着順番で1番手なのか、そうではないのか。

 ここで決まります。その為、決意の後は時間との勝負になるのです。

 入居申込書の作成には、沢山の個人情報を記載する事になり、これも時間が必要です。

 事前に物件検討している中で、申込書に必要な内容を確認や、書面を取得しておき、決意が決まった段階でスグに提出できるように準備する事がオススメです!


時期の決まった物件探しになる際の一番重要なポイントは、【いち早く新鮮な情報に辿りつく事】に限ります。

その為には、いち早く不動産会社にコンタクトを取り、情報を収集し、時間が限られるからこそ安心できるパートナーを見つけ物件探しを進めましょう!


②住替え等の時期が決まっていない物件探しになる場合


時期は決まっていないから、ジックリとゆっくり時間を掛けて探せるからラッキー!

果たしてそうでしょうか??


これも確かに一理あり、ジックリ検討の時間を取れるというのは大きな利点です。

ただ、不動産は一品物で、一期一会です。

物件あれば良いな~と、釣りに例えてエサを吊るして待っていても、食いついた事に気付けなければ、魚は釣れませんよね。

物件探しも似た側面があります。

不動産会社に、時期決まってないからちょっと見たくて。と言った際に、『この物件滅多に出ないから今決めるべきですよ!』などと言われた経験のある方もいらっしゃると思います。

これは不動産会社の担当も、今決めて欲しいよ(だって営業だもの)という本心もあるかも知れません。

ただ、利己的にではなく、お客さんを思って本音で言っている可能性も当然にあります。

不動産会社は日々の激しい流れに対応できるように情報収集に1日の大半を使います。

空いている物件も空いていない物件も考えても、『この物件、お客さんの話に間違いなく合致する』という場面で、今決めて!今決めないと!と言っている場合もありますね。


端的には最善の判断を出来るように。

物件探しのコツをまとめて行きます!



物件を探そうと思ったら、この流れです!


1.なぜ物件を探そうと思ったのか洗い出し

2.不動産会社を探す、ポータルサイトで物件を探してみる

3.時期が決まっていなくても、不動産会社にコンタクト

4.時期は決まってないけど、○○な理由で物件を探していると伝える

5.情報入り次第すぐに教えてもらえる関係性の構築

6.情報をもらったらスグに確認

7.空いている物件も空いていない物件も含めて自分の条件と物件を照らしてもらう

8.この物件だ!とお気持ち決まった時が引越時だ!


この8ステップです!

少し噛み砕いて行きましょう!


Q.なぜ物件を探そうと思ったのか洗い出しとは?


A.これが一番重要です!当たり前なお話なのですが、これがブレると難しいお話になります。

 当然、今のお家があって、今日明日で引越が必要な理由は無い状態です。

 だけどお引越ししたいと思う理由が何か。

 皆さまそれぞれと思いますが、大半は今のお家に何らかの不具合や不満があって、これの解消。

 もしくは、家族構成やお家の使い方が変わってきたから、これに合わせる為に。

 色々な理由はあると思いますが、これが何なのか。一番大切なポイントになります。

 その理由がクリア出来る物件は何だろう。

 どんな物件ならクリア出来るのだろう。

 これを大切に考えなければ、完全に納得の行く物件を追い求めるのは難しくなってしまいます。

 一度、きっかけになったお話をまとめてみて下さい!


Q.不動産会社を探す、ポータルサイトで物件を探してみる


A.物件を探す理由が見えて来たら、早速不動産会社探しと物件探しです!

 不動産会社探しは、特徴から探す事もひとつです。

 ポータルサイトで気になる物件を掲載していたからと、問合せるのもひとつです。

 情報戦争の世界が不動産です。

 いち早く情報をゲットする為にも、色々と声掛けをして、情報を貰えるように当たりましょう!

 ○○な理由から物件を探していて、この解決が重要というコアになる部分を明確に伝えましょう。


Q.時期は決まってないけど、探してる事を伝える


A.前述の話と重複しますが、ここが大切です!

 物件探しは一期一会です。出会えるか出会えないか。

 これでその先のお引越しというゴールに辿り着けるか決まると言っても過言ではありません。

 時期が決まっていない。と伝えると嫌な顔をする不動産会社がいるとも聞きます。

 ですが、時期が決まっていないなら余計にお客さんに良い物件が出たらスグに連絡すると話してくれる不動産会社もいます。

 時期が決まっていなければ、空いている物件でも空いていない物件でも、市場全体から物件を不動産会社も検討が出来ます。

 あの物件空いていればピッタリだぁ~あの物件空室出ないかなぁ?

 と、情報をマメに確認しようとも出来ます。

 そうです、このいち早い情報をゲットできるかどうか。

 不動産会社としても、重要なポイントになります。

 この意識がお客さんと不動産会社が共有できれば、より確度の高い物件探しに繋がります。

 遠慮せず、不動産会社に探している事をアピールしましょう!


Q.情報が入り次第教えてもらえる関係性の構築


A.不動産会社のスタッフも人間です。お客さんも人間です。

 やはり意識が合うか(相性)もありますが、お互いに情報を伝えたい・情報を貰いたいと、お互いの関係性を整える事は重要です。

 不動産会社も沢山のお客さんがいます。

 ○○さんに第一に情報をお届けしたい!ネットに乗せる前に○○さんだ!

 と、思わせればお客さんの勝ちです。

 不動産会社には日々情報が入り出て行きます。

 情報をゲットした段階で至急連絡を受け取れる関係性が作れれば、物件との巡り合う可能性も格段に上がります。

 事前に探している物件の条件を共有しておくのは非常に重要です!


Q.情報をもらったらスグに確認


A.折角の新鮮な情報も、すぐ世の中に公開されてしまいます。

 なぜなら、全業者が物件を一様に紹介出来る市場だからです。

 A社が○○さんに情報を渡したいからネットに乗せない!と、言ってもB社はスグにネットに乗せて募集しよう!と、なってしまうのが常です。

 不動産のあるあるですが、ネットで見つけて問合せをしたら、今日の新着なのにもう決まっている・・・

 こんな場面を経験した方もいらっしゃると思います。

 これは、事前にコンタクトを取っていたお客さんに情報が出てスグに流れ、その方がお申込した可能性が非常に高いです。

 その他、出た時に対面でお話していたお客さんにご紹介して、『今の今出た情報ですよ!』とご紹介されお申込をしているケースもあります。

 情報戦争ですので、いち早く行動に移せるかは非常に重要です。

 情報をもらったらスグに確認しましょう!タッチの差で・・・はあり得る世界です。


Q.空いている物件も、空いていない物件も大事


A.空いている物件をご紹介するのは不動産会社にとって簡単なお話です。

 なぜなら、現在の不動産業界は物件情報がIT化され、データベースで管理します。

 各社管理では無く、各業者からの情報を取りまとめるデータベースが存在します。

 これが各社みな使用出来る仕組みになっています。

 その為、全業者全物件のご紹介が出来るのはこの理由です。

 言葉は悪いですが、今日入社した新人担当者でも、データベースで検索を掛けるとスグに情報をご紹介出来てしまいます。

 言い換えると、ベテランさんも新人さんも、得られる情報は同じ情報という事です。

 これは会社間も同じお話です。

 A社だから、B社だから持っている情報。

 物件の空室状況や初期費用や契約内容など、根本はどこの会社でも得られる情報は変わりません。

 ただ、空いていない物件の情報は、営業マンの記憶と経験が全て。

 これは営業マンの力量が出てくるポイントです。

 データベースだけに頼っていると、コアな情報が得られていない。このようなケースも多いです。

 その為、不動産会社は自社独自(担当者独自)の情報を得られるよう日々勉強します。

 空いていなくても、自分に合う物件って思いつく?

 こう質問した時にレスポンス良く回答が返って来た場合は、その担当さんは勉強熱心で情報豊富と思っても過言ではありません。

 その他にも、物件単体だけの話では無く、物件作りの話や、近隣環境や街自体についての情報も多い担当さんは武器を持っていますね。

 沢山の有益な情報を持っている不動産会社(担当者)を見つけれるよう探しましょう!


Q.この物件だ!と思った時が引越時期


A.ことわざで、思い立ったが吉日。まさにこれです。

 物件は一期一会で、空いている物件もあれば、空いていない物件もあります。

 40万件弱物件が存在していても、空室となれば17%弱の推移です。

 ざっくばらんに、7万件程の空室が札幌に存在することになります。

 めっちゃ多いじゃん!と思う方もいらっしゃると思いますが、実はここから見つける1件は狭き門です。

 なぜなら、条件も皆さまそれぞれ。探す場所も、広さも、家賃も異なります。

 絞り込んで行くと、完全合致の空室物件となれば、、、片手に数えれる程しかありません。

 その中でも100%合致となると、1件あるか、、、ないか。

 端的には空いている物件の方が少ない街ですので、数だけで見ると多く錯覚しますが、それ以上に札幌市内は人口も多い街なのです。

 確率問題の側面もありますが、今目の前に100%クリアの物件があるとします。

 これが無くなってしまった時に、同じ物件の同じ条件のお部屋はスグには出て来ません。

 やはり皆さま長く住みたい。この想いが強いですので、今目の前に100%の物件があるのであれば、引越はまだ先でも良いかと思っていても、ここが引越時(決断の時)だと考えなければならない場面とも思います。

 体感的なお話ですが、100%条件クリア出来る物件に出逢えている方は、100人いれば、その内1~2人という感覚です。

 皆さん、コアにする条件は必須クリアとして、サブになる条件を一部妥協してお引越しという方が圧倒的多数です。

 7~80%クリア出来た物件にお引越ししている方が圧倒的です。

 これも重要ですが、コアな条件で絶対譲らないこと。サブの条件でちょっと譲っても大丈夫なこと。

 この線引きが出来るか出来ないか。今後の物件探しに大きな影響を与えるポイントだと思います。

 ※勿論、探し手としては、100%クリア出来るよう頑張ります!というのが本音ですが、難しいケースも多いです・・・


★★★2 物件探しのコツ のまとめ★★★


お引越しの時期に関わらず、情報収集が全ての武器になります。

ライバルの多い世界ですので、ライバルよりも一歩でも早い行動が鍵になります。

情報を一番にゲットできる環境を整える為のアクションが重要です!


まとめ

①時期が決まっている場合は、時期に焦る気持ちを抑えて冷静に情報集めすべし!

②時期が決まっている場合は、初めの一歩をライバルよりも早くにすべし!

③時期が決まっている場合は、正確に時期を不動産会社に伝えるべし!

④時期が決まっていない場合も、早めの一歩で勝負が分かれると心得るべし!

⑤時期が決まっていない場合も、不動産会社との関係性構築をシッカリと行うべし!

⑥時期が決まっていない場合も、物件も一期一会、巡り合えた時が引越時だと心得るべし!

⑦とは言え、、、焦りは禁物で必要な情報を正確に取得し冷静に判断すべし!!


3 札幌の【不動産市場】についてのお話

不動産市場 賃貸市場


札幌市の不動産は、日本全国で見ても特徴的な不動産市場です。

まず、賃貸市場は『オープン市場』と言われ、全業者・全物件の取り扱いが可能な市場です。

その為、各社見えない中で探しているお客さんが動いている状態にあります。

取った取られたの争奪戦になっているのが毎日という市場です。


よく営業さんから『今決めないと取られてしまいますよ!』などと、申込を急かされた経験がある方も多いと思います。

もちろん早くにお申込を貰いたいという営業マンの本音もあるかと思いますが、それよりもこのオープンな市場で、いつどこで誰が物件検討しているか分からないから先着順という背景がこれにあります。


深堀すると、札幌市内に存在する不動産は、大半の物件が管理会社にオーナーは業務委託をしています。

管理会社が物件の募集をオーナーと相談の上でコントロールしている状況です。


昔の市場は、『この物件はウチで預かっている物件だ!ウチで決めるんだ!』と他社に紹介を求める事が無い閉鎖的な市場でした。


これがネット環境の普及に伴い、物件をデータとして管理するシステムが構築されました。

ここから市場は大きく変化を見せました。


昔は紙媒体の資料で、オーナーから受け取ったFAXや、物件台帳のような物を各社作り、そこから物件をご紹介していた市場です。

当時は非常に非効率な方法で各社営業をしていましたね。

さらには、お客さん側も全ての情報が正しいものか。確認する術も無かったとも言えます。

当時は営業マンの力量で決まる。と思っていた不動産会社も多いと思います。


ですが、現在はネット社会です。

情報も調べればスグに手に入る世の中です。(それが正しいかの判断は必要としても)

お客さんが自分でも情報が手に入りやすい環境になりました。


これが不動産市場でも変革期だったと言えます。


実態として、不動産会社は物件情報を管理する中でデータベースで管理します。

管理会社は、空室の情報や募集条件をデータベースに入力。

これをお客さんに物件紹介する不動産会社(仲介)は、データベースから確認して紹介。

不動産会社もオンライン上で情報が手に入り、これが各社一様に同じである現在です。

管理会社と不動産会社の間で、仲が良い・情報交換頻繁にしている・交渉可能幅を事前に知っている。

などの、特別な情報を持っているという事もありますが、基本のベースは全社同様になります。


オーナーから見ても、沢山の会社で紹介してもらえれば決まるまでの時間が短くなるよね!という利点もあり、ひとつの不動産会社だけで紹介している物件というのは、ほぼほぼ無くなりました。

例外的に新築物件などで、オーナーの意向で1社専属にしている(ネットに沢山情報が出るのが嫌)ケースもありますが、最近では非常に少なくなりました。


9割の情報はオープンな市場で扱われ、1割の見えない情報(不動産会社の独自情報・担当者のコネクション)が、話を聞いて初めて分かる。

このような市場になっています。


話は戻りますが、これらの背景から、いつ・どこで・誰が検討しているか分からない。

物件は水物と言われますが、動きが早いのは、これらの理由からです。


物件を探し、引越をする。

お客さんも不動産会社も物件という物を探す行程ですが、情報をゲットする仕事とも言えます。


これが札幌の特異的な不動産市場の背景です。

情報戦争を勝ち残る為には、不動産会社は日々の情報確認を。お客さんはいち早く情報をゲットできる状況を作る。

これがより条件に近い物件と出会う為の秘訣と言われます。


★★★3 札幌の【不動産市場】についてのお話 のまとめ★★★


まとめ

①全業者全物件取り扱いが可能な市場である事を忘れるべからず!

②データベースで物件情報が管理されている為、誰でも事実の情報は間違いなく提供できる!

③データベースで物件情報がやり取りされる為、実際のリアルな動きが想定しずらい!

④不動産会社もお客さんも、情報戦争に勝ち残る為には、いち早い情報のゲットが不可欠!

⑤どの不動産会社に聞いても同じ情報の為、1社で全情報をゲットする事も可能である!


4 不動産会社の【選定】についてのお話

不動産会社の選定


様々な選択肢があります。なぜなら不動産会社は札幌市内だけでも沢山の会社があります。

不動産会社目線でも、物件を探すお客さん目線でも激戦区です。

人口も多い街で、街自体のサイズもあります。

その中で地域特化の不動産会社もあれば、全域カバー可能な不動産会社もあります。

はたまた特徴的な施策を取っている不動産会社も、賃貸だけの会社もあります。

コンサルティングが主体の会社もあります。

不動産会社を選定する際には、色々な見かたが生まれて当然な市況です。


選定する際に、、、

①名前の聞いたことのある不動産会社を利用しよう

②たまたま問合せたら担当者が応対良い会社を利用しよう

③特徴的な施策を行っている会社だから利用しよう

④名前も聞いたことは無いけど人物像が安心できたから利用しよう

⑤探している地域で1番のクチコミだから利用しよう


様々な理由で物件探しを依頼すると思います。


これはどれも正解で間違いないです。

理想論はそれぞれ全部がクリア出来る会社が理想。とも思うと思いますが、何より大切な物件探しのお供を頂く訳ですから、安心できる会社にお願いするのが一番ですね。


色々な会社がありますが、不動産会社を選定する上で、特徴を深堀してジャンル分けしてみます!


①駅の近くに路面店で出店している看板見た事のある不動産会社

 黄色い看板、青い看板、カラフルな看板は賃貸仲介のトップランナーです。

 大半のお客さんは、知っているから○○色の看板の不動産会社に。と足を運ぶと思います。

 各駅の近くには、概ねこの3つの看板はあります。

 各地域に特化して賃貸仲介を専門に運営していますし、みんなが知っている大手なので安心感もあります。

 全く相談する充てが無い方は、まずはここに相談するのがベターです。


②コンセプト型の不動産会社

 最近少しずつ増えてきましたが、コンセプト型の不動産会社もあります。

 例えばの一例ですが。

 『家具家電付物件』を専門に扱っている会社

 『社宅物件専門』の会社

 『マンスリー物件専門』の会社(よく知られている例でレオパレス)

 『保証人不要・保証会社不要・初期費用不要』で話題のヴィレッジハウス

 『仲介手数料無料』を専門に扱う会社

 このように、コンセプトを持って運営している不動産会社も増えています。

 賃貸不動産以外にも、売買専門の会社、買取専門の会社、任意売却専門の会社など、これもコンセプト型不動産会社です。

 

 このようなコンセプト型の不動産会社は、自分のイメージと不動産会社の特徴を照らし合わせが出来るのが利点です。

 例えば、家具家電付物件を探したいとなれば、その専門会社に。

 マンスリー契約の前提であれば、その専門会社に。

 初期費用を安く納めたいとなれば、仲介手数料無料の専門会社に。

 保証人も、保証会社も使いたくないとなれば専門のヴィレッジハウスに。


 このように専門業務をお願いするには、これに特化した会社に依頼がベストです。

 なぜなら、特化して運営している分、スタートから双方その前提でお話が出来ます。

 これは時間の短縮にも繋がります。

 また、専門としているからお伝えが出来るイロハも沢山持っています。

 

 このように、自分が探したい条件にコンセプトが色濃くある場合は、迷わず専門の会社を探し依頼する事がより良い条件での物件探しに重要です。



③地域密着型の老舗不動産会社

 侮れないのが、ここです。看板も見た事ないし、聞いた事もない会社。

 だけど、長年その場所に継続して営業している。

 このような会社は、地主さんとのコネクションが強かったり、老舗の利点が多い事もあります。

 地域密着で長年運営しているからこそ、地域のコミュニティーで広がった密接な関係性を持つ会社もあります。

 このような会社であれば、他の大手に出来ない交渉が、コネクションで出来たり、あっと驚くような好条件を提示してくれたり。

 見えない部分でのコネクション活用した交渉術を持っている会社もあるかも知れません。


★★★4 不動産会社の【選定】についてのお話 のまとめ★★★


①何より大事な事は、安心できる不動産会社に依頼するべき事!

②どこに相談したら良いか目途が付かない場合は、探している地域の駅チカの不動産会社に!

③コンセプトが決まっている時は迷わずに、コンセプト特化の不動産会社に!

④色々廻ったけど、気に入った物件でも条件交渉が難航した時には、地域の老舗不動産会社に!


5 物件と【初期費用】のお話

初期費用


賃貸物件と初期費用の関係性は非常に興味深いお話です。

沢山ある物件でも、費用の名目や金額が異なり、それぞれに違います。

これは、当然ですがオーナーが違えば、それぞれのルールも違う為にあります。

特に札幌市の現状としては、以下のポイントが言えます。


①退去時のトラブル回避の為、契約書に費用関係を全て謳う風習

 入居時に払うお金、退去時に払うお金、これらを契約書に明記するケースが多いです。

 一部不明瞭な契約となっているケースもありますが、トラブルが多かった昔話からも、昨今では契約書に謳い事前に説明するケースが大半です。

 例えば、清掃料を金額固定にして、契約時or退去時の清算とする。

 例えば、退去時に鍵交換料を金額固定で清算する。

 このように、書面に事前に謳います。

 この風習もあり、入居時退去時の費用に関わるトラブルは少ない街です。

 退去時の現状回復に関わるお話では、未だトラブルは存在しますので注意が必要ですが、別な機会にご説明します。

 物件に合わせて初期費用の確認も必須ですね。


②敷金の概念が薄れた最近

 敷金と言えば、オーナーへの預け金です。退去の際には返還してもらうお金になります。

 敷金は、預け金の為、退去の際にお部屋にトラブルがある等の場合にそこに充てるケースがあります。

 または短期解約した際の違約金に充当するケースもあります。

 総じて言えるのは、返還されるべきお金で、相殺される事情があっても無駄になるお金では無い。という事です。

 反面で礼金はオーナーに渡してしまうお金で、返還義務もありませんので、これは戻らないお金です。

 新築等の特異的な物件の場合、受領しているケースもありますが、最近では礼金も少なくなりました。

 

 話を戻し、敷金の概念が薄れたとは何か。

 これは、保証会社の存在が大きな要因です。

 民法改正等の観点から、市場でも数年前から保証会社に依存する傾向は出て来ていました。

 ザックリとは、契約者に不測の事態が起こったら、全部の債務を保証人は受け継ぐお話が元々。

 今も根本は変わらずですが、消費者保護の概念が強くなり、民法が改正されています。

 その為、保証人に求める事が出来る弁済は、仮に契約者に過失があっても、全額認められないケースが出て来ました。

 これは予め保証人に○○万円までの保証限度額を設定するように。と改変され、この範囲内での請求しかオーナーは出来ないことになりました。

 この影響で、将来は誰にも予測できない。不動産経営にはリスク回避が大切。と、オーナーの意向にも変化が生まれる事になりました。

 これを解決するべく保証会社を必須契約とする物件が急増した背景があります。

 保証会社は金銭的にオーナーを保護する役割があります。

 例えば家賃滞納です。家賃が滞った際は、従来なら契約者に催促して回収するという方法でした。

 ですが、保証会社を契約する事で、保証会社が契約者の代わりに支払いをしてくれます。

 こうなると、家賃は間違いなく回収できるとオーナー側に安心感が生まれ、必須条件にと変わってきた状況です。

 また、保証会社の契約にお金が掛かってしまいますので、それなら敷金受け取らず保証会社に加入してもらおうと進んだのも事実です。

 どのみち返還するお金であれば、保証会社があればお預り金も必要ないし、お客さんの負担を減らして早く入居してもらう方が良いね。と考え方が変わったポイントです。


 保証会社の契約には、月額支払額の30~100%分のお金が必要です。

 保証会社や審査結果に応じて費用変動するケースもありますが、多く見て1ヵ月分の費用が必要です。

 言い換えれば、敷金は無くなって来たけど、保証会社があるから、どちらにしても費用は昔と今と大きく変わらないとも言えます。

 この保証会社の契約金は、借りる人に請求しているケースが多いので、この費用分の予算は見なければなりません。


③物件と初期費用は概ね比例していく

 それぞれの物件で初期費用の設定は異なりますが、概ね物件の質感に比例していきます。

 例えば、築年数50年の物件で、敷金も礼金も保証会社も全部必要です!という物件は見た事がありません。

 反面、新築物件で敷金も礼金も保証会社も清掃料も全て契約時に貰います!という物件は多数あります。

 極端な例ではありますが、費用と物件は共通の関係がありますので、狙うべき物件に応じて概ねどの程度の予算が必要かも想定が付きます。

 反面それよりも安価な費用で契約できる物件は、非常にお得な物件or退去時に沢山掛かる物件とも考えれます。

 この意味でも、初めに初期費用を確認することは非常に大切なポイントになります。


 初期費用の科目は、例えば敷金であれば賃料の1ヵ月分、2ヵ月分。のように家賃の○○ヵ月と計算されます。

 その為、初期費用は概ねですが、家賃の何カ月分必要なのか?と考えていけます。


 市場相場の参考をまとめてみようと思います!


例1 賃料が5万円の1LDK物件で、敷金なし/礼金なし/保証会社必須/清掃料前払い


この場合は、家賃×3.5~4.5ヵ月分というイメージになります。


例2 賃料が10万円の2LDK新築で、敷金あり/礼金あり/保証会社必須/清掃料前払い


この場合は、家賃×4.5~5.5ヵ月分というイメージになります。



掘り下げていくと、初期費用の計算イメージは以下です。


①契約開始月の家賃(俗にいう前家賃)

②敷金や礼金

③保証会社契約金

④火災保険料

⑤退去時清掃料など

⑥仲介手数料


仮想シュミレーションをしてみます。


①前家賃5万円

②敷金1ヵ月分あり5万円

③保証会社契約あり100%分で5万円

④火災保険料は2年一括で2万円

⑤退去時清掃料は1LDKで2万円

⑥仲介手数料は1ヵ月分+税で5.5万円


このような物件だとします。

合計を出すと、24.5万円という計算になります。


言い換えますと、家賃の4.9ヵ月分の初期費用という事になります。


同じ計算でも家賃が上がれば、おのずと各項目の金額が上がりますので、高くなります。


やはり引越にはある程度の予算が必要という事になります。


物件探しも大切ですが、お金の計算もお財布とにらめっこする必要があります!

事前に確認すると教えてもらえますので、必ず確認するように進めましょう!



★★★5 物件と【初期費用】のお話 のまとめ★★★


①物件ごとに必要な費用は異なる為、必ず事前に確認すべし!

②退去時のトラブル防止に契約上費用を明記しているケースが多い!

③最近は敷金なし物件が増えたが、敷金なしだから退去時に沢山お金が掛かる訳ではない!

④保証会社必須の物件が増えたが、これは止む無き市場変化である!

⑤初期費用の相場イメージは、賃料の3.5~5.5ヵ月分である!


物件探しも重要ですが、費用確認も同時進行で行わなければ、後々『物件気に入って決めたいけど、こんなに初期費用掛かるの・・・?』と涙を流す事もあり!


6 不動産会社の【特典】のお話


昨今の不動産会社は、色々なサービスや特典をご用意して、他社さんとの差別化を図ろうとしています。

例えば、、、


初期費用がどこよりも安いです!

家電の販売もしています!

引越屋さん提携割引あります!

ご紹介特典あります!

キャッシュバックしています!

札幌市内は全域ご紹介いけます!


などなど。

不動産会社も熾烈な生き残り競争を日々行っています。


かく言うHOUSE PLUS+もコンセプト特化の不動産ショップで、特典を皆さまにご用意しております。


【HOUSE PLUS+の特典】


仲介手数料無料



キャッシュバック



・賃貸物件の仲介手数料が一切掛からない!

・キャッシュバックが家賃1ヵ月分(最大5万円を上限に)を進呈している!

・市内全域で同一条件でご紹介可能!

・見積持込での比較交渉もウェルカム!

・お引越し屋さんの提携割引もあり、直接営業マンからの交渉も出来る!

・リサイクル家電の販売業者さんの紹介も出来る!

・管理物件で家電付契約が出来る!

・ご紹介者様特典があり、インフルエンサーさんにはご紹介料進呈あり!


このような特典がございます。

仲介手数料無料に特化したコンセプト化を市内でも早々に取り込み実施中。

さらにキャッシュバックの付帯で、【引越 × 費用】のバランスに着目した運営です。


とは言え、安かろう悪かろう・・・は最低なお話ですので、日々物件や市場についてお勉強。

業歴の10年以上のスタッフがお客様をサポート致します。

若干の物件マニアで、豆知識豊富で暑苦しい・・と思われる事もシバシバ。

ですが、全力で皆さまのお部屋探しをサポートさせて頂きたいのです!!


7 HOUSE PLUS+の取り組み

HOUSE PLUS+


HOUSE PLUS+の取り組みは下記のリンク集で過去の記事にてご説明致します。

端的には、、、

①賃貸仲介は仲介手数料が無料で全物件ご紹介可能!
②賃貸仲介はキャッシュバック付きでのご紹介!
③物件管理やマネジメントも行っている会社!
④リフォームやリノベーションの企画も行っている会社!
⑤売買でも、居住用も事業も幅広く行っている会社!
⑥競売や任意売却などのご相談も可能な会社!

世界を広げて沢山のお客様のサポートは、スタッフの人数から困難です。
ただし、一度ご縁を頂きましたお客様には、不動産の事で何かあればココに。
と、思って頂けますよう幅広い業務分野でお仕事をお預りしております。
理想論は不動産にまつわる何でも屋さん。
ココに頼めば総合的にカバーしてくれる。と思いを頂けますように日々複数分野でお勉強しております。

札幌市内の不動産にまつわる便利屋さんを目指して日々精進!


※下記リンクには、賃貸仲介のお話をメインでまとめています

===============

8 お問合せ先の情報


賃貸物件のお探しでお悩みの方はコチラです!!


株式会社O-Nest plusが運営する【仲介手数料無料のHOUSE PLUS+】


仲介手数料無料に特化し、全物件一律条件で仲介手数料無料でご紹介致します!

お客さんが持ち込んでいらっやった物件でも同一条件!

HOUSE PLUS+が紹介する物件でも同一条件!

市内に存在する物件である限り、全物件で仲介手数料を頂きません!

※存在しない物件はご紹介出来ません!笑


さらに、全物件一律条件でキャッシュバックも進呈致します!


HOUSE PLUS+は初期費用の圧縮に重きを置いたコンセプト不動産ショップです。

活動内容は多岐に渉りますが、賃貸仲介においてはコンセプト型のご提案です。


仲介手数料無料で初期費用を圧縮したい。

他社さんの見積より安く契約したい。

引越費用をキャッシュバックで少しでも回収したい。

お金にまつわるお話が浮上しましたら、お気軽にご相談下さい!


とは言え、お金だけでなく、大事なお引越し、総合的にサポート致します。

物件自体のお話も不動産業歴10年以上のスタッフが詳しく解説します!


お問合せ先はコチラ↓↓↓


仲介手数料無料のHOUSE PLUS+


株式会社O-Nest Plus

札幌市中央区北3条西23丁目2-15 LEE SPACE北円山3階 G号室

TEL 011-633-0201

Mail info-houseplus@o-nestplus.co.jp


※グーグルマップはコチラをタップ※


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         ↓↓↓


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