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【利回り15%】売りアパートのご紹介

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【利回り15%】売りアパートのご紹介

カテゴリ:売買物件

満室想定利回り15%の売りアパート


石狩市花畔に所在する売りアパートをご紹介致します。
アパート3棟+駐車場用地のセット販売にて募集中です。
未内装の空室がございますので、リフォーム素材としてお楽しみ頂く事も可能です。
駐車場2台契約での客付け、ペット飼育顧客の客付けなど、幅広いご条件の顧客層をターゲット。
想定利回りの向上も図る事が想定出来る案件につき、狙い目物件のひとつに検討頂けます。

物件情報



▽利回り▽

現状利回り 13.10%
想定利回り 15.02%

▽所在地▽
北海道石狩市花畔二条1丁目

▽交通▽
南北線 麻生駅 バス乗車30分 
バス停 10線 徒歩3分

▽概要▽
ウインディアA棟・B棟・C棟の3棟一括販売
現在駐車場利用中の土地1筆につきましても上記3棟に合わせて販売

A棟2LDK 4戸
B棟2LDK 4戸
C棟2LDK 2戸
各戸分 物置
駐車場 15台分(現状台数/区画整理にて台数増加検討可能)

~2020年10月1日現在~

全10戸中 9戸入居中
※退去予定2戸あり
※駐車場使用済み台数8台

現状利回り13.1%にて稼働中
※満室時想定利回り15.02%

賃貸条件として、ペット飼育可能/駐車場2台契約可能/賃貸保証会社付帯/各戸物置附帯/屋根付き駐輪場利用可/42,000円~55,000円にて募集・入居中

現状空室は3LDKの居室で内装前の状態
※空室予定の号室は2LDK

図面


▽ウインディアA棟・B棟・C棟 全体図面

全体図面

▽駐車場用地 区画図面

駐車場区画図

▽ウインディアA棟 B棟 全体平面図

A棟 B棟 建物平面図





▽ウインディアC棟 平面図


画像


▽ウインディアA棟


▽ウインディアB棟


▽ウインディアC棟


▽物置


▽敷地内駐車場



▽附帯駐車場用地


▽販売資料



特徴・特色


▽満室想定利回り15%以上
▽軽量鉄骨造2階建て
▽2LDK4戸×2棟 3LDK2戸×1棟
▽駐車場用地あり/複数台使用顧客に対応可能
▽ペット飼育で運営中の為、ペット可顧客に対応可能
▽南向き・南西向きの為、採光良好
▽バス停・市役所至近につき利便良好
▽石狩街道・石狩手稲通へのアクセス良好
▽灯油暖房物件
▽全室 独立キッチン・洗面台・収納付

▽花川小学校 徒歩7分
▽花川中学校 徒歩9分
▽学校までのアクセス良好、ファミリー向け物件
▽2021年のコストコ2号店誘致に向け利便向上見込み

担当者からのコメント


現状10戸中9戸入室につき13.1%の利回り確保出来ている物件です。
今後近々での解約予告があり(10月末・11月中旬)追加で2戸空室が入ります。

購入当初は7戸稼働の状態で、3戸分のロスが生じますが、満室時想定15%を見込める物件です。

駐車場の区画整理等を行い、駐車可能台数の増加が検討可能です。これを外部貸しや、複数台駐車可能な顧客へ訴求し利回り向上を図る事も検討可能です。

現状空室の1戸につきましては、現状内装前の状態にあります。
内装実施や設備アップでの客付募集条件変更も想定可能です。
ハウスメーカー施工物件という事もあり、元々の施工状況や間取りにおきましては非常に良好です。(客付目線で)
表層面のイメージアップで賃貸客付けは十分に可能な物件と想定出来ます。

賃料相場も近隣物件や、広くエリア物件を検討致しましても、相場相応の賃料設定に現状あると考えられます。
現状、値下をして決めなければならない。という状況には無いと想定されます。室内のクリーンアップやイメージアップの為に行う軽微なリノベーションで賃貸客付けは可能と考えます。

投資目線では、高利回りを想定出来る物件ではありますが、融資付けの面で各金融機関の判断が懸念されます。
軽量鉄骨の耐用年数等から、融資額や融資期間についての判断がどのような回答に至るか。
これが高利回りを掴む為に重要なポイントになると考えられます。
既に物件を所有のオーナー様におかれましては、お取引金融機関様にご相談を頂きお客様の現況も含めた総合的判断を頂くようご相談頂けますと幸いです。また新規不動産オーナー業を検討のお客様には金融機関の斡旋も可能です。事業計画をご一緒に作成するサポートも行わせて頂きます。

融資期間が長期化出来ますと、その分月々の負担を軽減出来ますし、レバレッジを効かせた運営が可能となります。
築古の高利回り物件では、如何にレバレッジを効かせた運用が出来るかがカギとなります。
その分を収益に充てる、修繕に注力して物件価値を上げる、早期成約に向けた営業活動費用に充てるなどなど、様々検討が出来る事になります。
経験則でのお話ですが、頭金として現金の投下は必要となる印象がございますが、中長期保有の中で将来的な”建替え・売却”も検討出来る案件な為、投資物件として価値ある案件だと考えます。

特に、将来的な目測で、現状駐車場用地となる土地は建築用地への転換も可能です。
戸建用地として売却、アパート用地に切り替え建築。駐車場以外での活用も検討が出来ます。(※1)
現状の3棟建つ土地についても、建替え用地として活用も分割して戸建用地に切り替える等、先の将来を見越しても検討可能な要因はございます。
勿論、建物自体を考えますとメンテナンス次第でまだまだ長期の運用も検討出来ると思いますので、長期保有物件のひとつとお考え頂く事もひとつと思います。家賃相場もある程度底値に近い状態とも考える事が出来ると思いますので、長期保有の上、解体して土地売りもヒトツの作戦になると思います。
出口対策も検討出来る案件の為、所有検討の価値ある物件のひとつと考えます。
現状のデメリットとして、外壁材の劣化は懸念材料としてございます。
劣化が目視確認出来る状況の為、近々とこかのタイミングでは修繕を要する状況に至ると考えられます。
この費用捻出も今後直面する課題のひとつになります。
この点を差引しても、想定出来る利回りを考えますと良き案件と思いますので、是非一度ご検討頂けますと幸甚です。


(※1)駐車場用地の使途変更
その際には、現状の3棟分の駐車場を如何に確保するかが課題になります。例えばですが、軽量鉄骨の利点である解体費用を抑える事が出来る面を利用して、A~C棟の一部を解体して、駐車場として現状のアパート用地に入居者用駐車場を新設する。
その上で、現状駐車場用地を使途変更して売却や活用を検討。

事業用物件の相談は



事業用物件の運用につきましてのご相談は、株式会社O-Nest Plus(オーネストプラス)まで!

事業用物件(投資物件)の運用には多角的な調査・判断・計画・実行が必要となります。
実務業務と致しましても、不動産賃貸業の運営には様々な関係各所との連動が必要になります。
賃貸客付けには客付け業者。物件仕入れには売買業者。管理運営には管理業者。修繕や保守には修繕業者。その他様々。。。
全てを分離して依頼・やり取りを行うには少々お手間が掛かってしまいます。
”時間は有限”という言葉がありますが、、、
今まで必要だった時間をカット出来れば。
今後必要になりうる時間をカット出来れば。
”時間短縮=価値ある利益”に直結が出来ると思います。

弊社、株式会社O-Nest Plus(オーネストプラス)では、不動産に関連するお仕事を一括して受託しております。
▽賃貸客付け募集を行う仲介業務
▽物件仕入れの売買業務
▽管理マネジメントを行う管理業務
▽修繕やリノベーション企画を行う施工・立案業務
全ての業務を一本化して受託致します。

既に物件を所有のオーナー様物件であれば、、、
・既存空室を満室運営出来るよう客付募集と募集条件見直し必要の有無判断
・物件の価値向上に向けた付加価値付けのプランニング
・室内清掃や共用部清掃など保守クリーニング
・修繕施工のプランニングや実施工工事
・既存入居者の顧客満足度向上に向けた施策
・良好な運営環境を維持継続出来るよう将来的なプランニング
・日々のクレーム対応(ハード・ソフト)

賃貸仲介は仲介部門に。管理業務は管理部門に。修繕は外注して。
と、一般的な運営方針では無く、”全てを一括して”を第一にトータルマネジメント致します。

弊社の特徴として、、、

▽賃貸仲介▽
賃貸客付けは、顧客からの仲介手数料を無料にと公言しております。
仲介手数料無料のHOUSE PLUS+として賃貸仲介業を運営しております。
市内全物件、自社管理・他社管理問わず一律仲介手数料を無料とする事により顧客成約率を向上し、潜在的な引っ越し検討の顧客を後押しする事で、市場循環の一手となれるよう運営しております。
▽売買仲介▽
事業用・実需用問わず売買募集。
売り・買い双方で中立的目線で交渉を実行致します。
売りの面では、資産価値を最大限アピールし、価値の最大化を行った上で販売出来るよう交渉致します。
買いの面では、購入前の調査・プランニングに注力し、最適な購入プランを検討の上ご提案を致します。
スムーズな再募集(客付)と確度の高い顧客導入を見込んだ募集計画をプラン致します。
▽管理業務▽
仲介連動で客付け特化のシステム管理を実行致します。
客付けに不可欠な市場動向調査・分析を行い、物件の価値を最大化した募集プランを計画致します。
弊社名にPLUSという文字を入れた事もこの現れですが、PLUS=付加価値を意味し、顧客満足・資産価値向上に向けた付加価値付けに注力致します。
入居者が決まれば、その後は安定した運営と収益化を最大化出来る方法を日々模索し、必要な場面判断を誤らぬよう最適なご提案と、維持管理を実行致します。何より退去率を低下させることが重要と考え、入居者様の満足度向上の為、日々精進致します。
円滑な管理の為にオーナー様皆様のご協力も賜りながらとはなりますが、言葉の通り二人三脚で運営出来ますようにという思いの基、ビジネスパートナーと認めて頂けますよう尽力致します。
▽修繕・リノベーション▽
退去後修繕においては、その後の客付け目線で場面にあった修繕プランをご提案致します。何から何まで全て行う、、、という考えでは無く必要な事柄を並べ、そこから成約に向け必須な事柄を判断致します。
必要なものは必要。不要なものは不要。と、明確な線引きを行い資産を守りながら資産価値向上を図ります。
リノベーションにおきましても、単に全てをリノベーションという場面もゼロではありませんが、”古き良き時代の”という言葉があるように、全体の調和を重要視したプランニングを心掛けております。
リノベーションは、”味の付け方”という考えを持っており、アクセントを如何につけて全体を見た時に良く映るのか。これを重視致します。
いずれも、付加価値を顧客提案出来るようにし、収益性を最大化出来るプランニングが重要の為、時間を掛け計画を致します。
特に、特徴として、独立前に建築設計に従事していた経験を活かした自社プランニング・自社施工(一部下請け業者に依頼)を実行し、付加価値を付けながら必要経費を軽減する計画に注力しております。
物件において、修繕は必要不可欠な経費となります。しかし、ここのロスは取返しの難しいロスに直結する可能性がございます。どのような投資でもリスクは付き物ですが、不動産の場合は空室リスクも経費過多リスクも双方ございます。このリスクの軽減を図る事で安定的な収益性を図ります。

既存所有オーナー様。新規所有検討オーナー様。
一度、弊社までお気軽にご相談下さい。
少数運営の法人の為、広く拡げていくという考えの無い法人という所が本音です。
その為、私たちも抱える事が出来る容量を。という考えの基で狭く深くの運営を行わせて頂いております。
営業活動範囲と致しましては、市内全域から小樽・江別と札幌近郊まで現状活動しておりますが、自社管理棟数は限られております。決して多く無い、傍から見ると少ない法人と見られると思います。
ですが、これはお預り致しましたお客様にキッチリとお返しが出来るようにという思いの為、自ら管理取得の為の営業活動を率先して行っていない実情からであります。
取り入れの営業活動が出来るのであれば、見回り点検や修繕、客付け募集に時間を掛けよう。という発想です。
弊社の方針をご理解頂けました際は、是非お声掛け下さい。
終わりに、最後までご一読賜りまして誠にありがとうございます。

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    • FAX/011-633-0202
    • 北海道知事石狩 (1) 第8601号
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