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初めてのお部屋探しを成功に!お役立ち情報

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初めてのお部屋探しを成功に!お役立ち情報

カテゴリ:お部屋探しの極意

初めてのお部屋探しを成功に


初めてのお部屋探しを成功に


~目次~


初めてのお部屋探し、夢や希望に満ち溢れた心境ですね。
ですが、いざ【お部屋探しをしよう!】と思っても何から手を付ければ良いのか分からない。という方もきっと多いのではと思います。
そこで、今回は初めてのお部屋探しを成功に導くポイントをまとめました。
お部屋探しについて、ご自身のライフスタイルを考える上で、ひとつの参考にしてみて下さい。

必ず押さえたい【お金】に関するポイント


必ず押さえたい【お金】に関するポイント


1.お家賃の目安はおいくら?

世間一般で言われる数値としては、【月収の20~30%】というワードがあります。
例えば、月収が25万円であれば、お家賃は月額5万円~7.5万円程が目安となります。
月々の収入も支出も皆さま一様に異なりますので、お財布と相談しながら検討が必要な、お部屋探しを行う上で一番大事なポイントです。
目安は目安で、お金の用途も価値観も異なります。
自分にあった、自分サイズの資金計画が重要です。
例えば、先の計算で月収25万円だとすると、年収に換算すると300万円。
20%に納めるとなれば、年間60万円が家賃となります。
30%に納めるとなれば、年間90万円が家賃となります。
このように見ますと、お家賃に対しての見え方も少し変わってくる方もいらっしゃるかも知れません。
無理のない、自分サイズの資金計画を、まずは想像しましょう。

毎月のお金を書き出してみると、見えるモノがあるかも知れません!?

2.住みたい場所の家賃相場はおいくら?

全国各地、地域によって家賃相場は変わります。
なぜなら不動産は地域と密接な関係を持っており、相場と言われる需要と供給のバランスから家賃が設定されます。
ですので、全く同じ物件が仮に存在したとして、存在する地域が違えば、当然に家賃も変わります。
シリーズ化された物件を展開するオーナー様の物件で良く感じますが、A地域なら50,000円なのに、B地域では55,000円のように同じような物件でも地域性が加味されます。
駅チカ物件=相場は高い。
郊外物件=相場は安い。
このように一番は人気の有無や需要の有無で判断されますが、人気エリアは高くなる傾向が顕著に現れます。
希望したエリアで予算と合致出来る事が一番の理想ですが、イメージに乖離がある場合は希望エリアの変更やお部屋のグレードを落とす事も視野に入れる必要が出て来ます。
中には、明らかに相場より安い物件も存在します。
ですが、相場理論は根強い不動産で、明らかに安いというのは、何かある?という目線で見て頂いた方が無難です。
稀に相場も鑑みず家賃設定される物件もあるのは事実です。
ですが、明らかな相場崩れの物件は、事故物件や何等かの不備(不便)がある物件という可能性もあります。
不動産会社には、なぜ安いのか?を質問し、説明を受けるべきポイントです。
一方、何らかの事情があっても、その内容が自分にとっては問題なしと判断出来る内容であるならば、それは逆にチャンスです。
相場よりも安い物件を借りる事が出来るビッグチャンスの可能性です。

参考に札幌市内の地域相場をリストします。

◎札幌市中央区 4.21万円
◎札幌市西区  4.08万円
◎札幌市北区  3.81万円
◎札幌市東区  3.47万円
◎札幌市白石区 3.45万円
◎札幌市豊平区 3.67万円
◎札幌市南区  3.30万円
◎札幌市厚別区 3.92万円
◎札幌市手稲区 4.15万円
◎札幌市清田区 2.72万円
”弊社調べ”

最も高額な賃料相場帯は、札幌市中央区となります。
札幌市中央区には、高層タワーマンションから、単身者用ワンルームまで幅広い物件が存在し、市内でも物件数が豊富な地域です。
街としての範囲も大きい為、非常に広域な物件のラインナップとなります。
次いで札幌市西区は、札幌市中央区からも近く、人気の琴似エリアが賃料相場上げに影響しています。住宅街が山側に拡がりますが、駅周辺の主要立地に物件が非常に多く存在します。
一番安価な地域相場は札幌市清田区で、一番の理由は地下鉄駅が無い事が要因に上がります。生活利便を考えた時に車ある方がメインとなり、郊外型の街並みの為、相場が下がるという状況です。
少し数字が目立つ為追記しますと、札幌市手稲区が、札幌市中央区並みの家賃相場である事に疑問を抱く方もいらっしゃるかも知れません。
これは、物件数が非常に少ない為、分母となる数字が少なく、その分平均を出すと高騰してしまうという状況です。
実際の現実的相場は非常に安価で、ファミリー物件で5~6万円の家賃設定の物件も存在します。

相場はひとつの参考にお考え下さい。

3.敷金ってなに?

賃貸物件を借りるときに発生する費用のひとつです。
敷金は、一文でまとめると【借りている人が家賃滞納したり、退去時に部屋の修繕が必要になった時にまかなう為のお金】と言えます。
何かトラブル発生の時の為に、大家さんに預けておく預け金です。
ここで注目!
あくまで預け金です。
と、いう事は、返ってくる?
その通りです。
何もトラブル等が発生しなければ、物件の退去時に敷金は返ってきます。
無駄にならない性質のお金です。
借りる方には、敷金返還請求権という権利があります。
簡単には、預けた敷金返してよ!と言える権利です。
貸した方には、敷金はあくまで預託金(預り金)として処理して、正当な理由がない限り返還義務を負うお金となります。
ですので、敷金が必要な物件を選ぶ際には、入居後に汚損破損をせぬよう、なるべくキレイにお部屋を使う意識を持つと良いでしょう。
勿論、年数を経過する事による、防ぎようのない汚れや痛みは発生します。
これは経年劣化と言われ、【何年住んだらこのくらいの汚れや痛みは出るよね!】という考え方が定義されています。
国土交通省が不動産の管轄省庁になりますが、国土交通省が経年劣化のガイドラインを策定しています。
つまり、年数に応じた汚れは防ぎようがなく当たり前に発生するのだから、貸す方はその請求を全額は出来ないよ!とルールが定められています。
これで借りる方を保護し、貸す方目線でも秩序を保とうとしています。
簡潔には、神経質になりすぎず大丈夫です!というお話です。

4.初期費用はどのような費用がある?

先の敷金も初期費用の一部ですが、物件や地域性によって様々な費用科目があります。
ここは必ず確認と、納得のいくまで説明を受けるべき重要ポイントです。
別な記事で、初期費用のご説明をまとめたモノがありますので、下部にこちらのリンクも掲載します。
ここでは札幌市の特徴をまとめます。

初期費用で、敷金や礼金、清掃料や保険料、保証会社契約料や仲介手数料という科目が請求される事になります。
掛かる費用は物件によって千差万別。
敷金や礼金はここ数年で、請求しない貸主様が増えて来ました。
広告サイトでも【敷金礼金無料】というカテゴリでの掲載も増えています。
このような物件は実際に敷金礼金無料で初期費用を抑えて借りる事が出来る物件です。
良くその分他の費用が高いのではないか?退去時に多額の費用を請求されるのではないか?と心配なさるお客様も多いです。
結論、これは昔の話です。(えっ?昔はそうだったの・・・?)
今の世の中は、借主様の保護(借りる人)も強く保証されるようになっています。
そして札幌は昔々、はるか昔に、退去時の清算でトラブルが頻発していた時期もあり、これを変えるべく分かりやすいシステムで各貸主様が運営しています。
退去時に実費で請求します。としていた清掃料やストーブ整備料を金額明記(契約書に)する方針になっています。
これで、事前に必要となるお金を契約前に説明する事ができ、借りる方もこれを知った上で物件を決める事が出来る仕組みになりました。
これで退去時トラブルは、借りる方も貸す方も共に削減する事が出来たという背景です。
市内一般的には、退去時清掃料/水廻消毒料/鍵交換料/ストーブ分解整備料/エアコン整備料などの名目の費用明示が多いです。
勿論全て発生する訳では無く、上記のような費用から物件毎に必要な科目と金額を請求しています。
稀に、抗菌施工代や除菌料などの名目の不明瞭?な内容もありますが、これは注意して確認を頂くべきです。
実際に問題に発展しているケースも明るみになっています。(同じ業界にいる者の為、ここで言えるものと言えないものもありまして・・・直接機会賜りました際には色々とお話致します)
費用は千差万別としても、何の費用なのか知る権利もありますし、説明する義務もあります。
ですので、不安な事はドンドン質問して不安を解消しましょう。


5.保証会社ってなに?

上記段落で記載しましたが、説明していない保証会社についてご説明します。
保証会社とは、元来保証人必須の不動産業界で、保証人のいない方向けに、簡単には保証人代行会社の意味合いとして広まりました。
今では数多くの保証会社が存在します。
保証人がいなければ借りる事が出来ない。となりますとお部屋が必要な方に供給出来ないという事で、この問題解決の方法のひとつでした。
しかし、貸す方目線では、保証会社があれば万が一あっても会社として金銭の保証をしてくれる。という大きなメリットが生まれる事になりました。
不動産業界に直結する本制度改正(民法改正)があり、これを目前にした頃から、保証会社必須という物件が急増しました。
保証会社の契約を条件にして、借りる方を募集するという物件です。
これを条件にすると、必ず保証会社の保証があるので、万が一があっても貸す方は心配が軽減できるという大きなメリットを得る事になりました。
その為、リスク回避が重要な不動産投資の世界では、これが当たり前の世の中にしていこうと力が働く事になりました。
ここ最近では、保証会社必須の物件が8割程という市場になっております。
ですので、敷金礼金不要の物件でも、保証会社契約は必須であるとお考え頂くのがベストです。
ちなみに、保証会社の契約料金は、契約物件の賃料で決まってきます。
家賃総額の30~100%が保証会社の初期費用と言われます。
中には、年間更新料や月額保証料等が発生する場合もありますので、契約時には発生費用を必ず確認しましょう。

6.前家賃ってなに?

賃貸契約の中で良く出るワードです。
基本的に賃貸契約は【前家賃制度】を使用します。
例えば、1月にお支払いする家賃はいつの分か?
これは、2月分のお家賃をお支払いします。
翌月分のお家賃を支払うという考えです。
これの継続が賃貸契約の継続となります。
基本的に賃貸契約を結ぶ際には、【当月(契約月)の日割り家賃と翌月分家賃】の支払が必要となります。
月初からの契約の場合には、その当月分賃料のみで請求されますが、例えば15日から契約開始等の場合には、残りの日割り家賃+翌月分の家賃という請求になります。
例えばの例題ですが、1月20日に契約した場合、前家賃は1月20日~1月31日までの12日分のお家賃を支払います。
お家賃が5万円だとすると、計算式は以下です。
「50,000円(家賃)÷31日=1,613円」
「1,613円(1日額)×12(残日数)=19,356円」
このように計算されて、19,356円+50,000円(翌月分)=69,356円が初期費用の前家賃に該当します。
物件によっては、フリーレントと言って、契約月のお家賃等をサービスできる物件もありますので、確認や交渉ですね。

7.仲介手数料はおいくら?そもそもなに?

仲介手数料の詳細については別記事でも解説していますので、下記にリンクを添付します。
簡潔には、物件契約を仲介(貸主と借主の仲介)する不動産会社が頂戴出来る成功報酬の費用を指します。
一般的には、仲介手数料は【成約物件の家賃1カ月分】が基本的になります。
ただし、カラクリがありますので、ここは別記事のリンクもご参照下さい。

弊社HOUSE PLUS+では、仲介手数料を全物件一律で無料でご紹介致します。
HOUSE PLUS+は仲介手数料無料の不動産ショップです。


8.初期費用の目安はいくら?

前述のように、賃貸契約では色々な初期費用があります。
物件によって変動が出る事もご説明の通りです。
初期費用として、敷金・礼金・前家賃・仲介手数料・火災保険料・清掃料や保証会社契約料、、、沢山の費用が発生します。

平均的には、賃料の3~5カ月分程度が初期費用になる。と目安として言われています。
お家賃が5万円だと仮定したら、5×3=15万円。5×5=25万円。
このような金額が一般的な目安のお話です。
これにお引越し業者の手配費用や、家電製品などの新規購入をと考えますと、、、?
どのくらいの費用が必要になるか目安が少し具体化しますね。

そこまでの費用がないけどお引越ししたい。
そこまで費用は掛けたくないけどお引越ししたい。
家電製品が何も持っていないからもっと安くお部屋探しをしたい。

物件の探し方や見方によっては勿論可能です。
どのように、誰と(会社)探していくかが、カギになります。

弊社では、初期費用ゼロ円物件・家具家電付物件・敷金礼金無料物件・費用分割可能物件・カード決済可能物件などなど、初期費用を圧縮できるお部屋探しをご提案可能です。
会社の看板としても掲げている【仲介手数料無料の不動産ショップ】として、仲介手数料はどの物件を選んで頂いても無料です。
これも合わせ技に、お得な初期費用でのご契約を頂けます。
お部屋探し品質はそのままに。
初期費用を抑えたお部屋探しは、仲介手数料無料のHOUSE PLUS+まで。



安心な暮らしを送る為のポイント


1.契約内容に注意

賃貸契約には大きく2種類あります。
ここのチェックは注意が必要です。
一般的に多い契約内容は【普通賃貸借契約】と言われる契約種別です。
ごくごく一般的で、おおよその物件はこの内容です。
簡潔には、「退去したい」と意思表示をするまでは、賃貸契約が継続されて、契約満期が来ても更新出来る内容になっています。
賃貸契約は、毎月のお家賃を継続してお支払いする事で継続される契約内容です。
一般的な消費活動の買う・売るの契約とは異なり、継続的な契約となるのが不通賃貸契約です。
更新が出来ますので、長くご入居を続けたいお客様には、この契約は絶対的に重要な確認ポイントになります。

対して、もうひとつの契約は【定期借家契約】という契約種別です。
こちらの場合簡潔には「期間限定の賃貸」という解釈になります。
学生向けの地域や、分譲マンションの賃貸で良く見られる契約手法ですが、必ず期間の終わりが初めから定められている契約手法になります。
学生向け物件では、入学から卒業までの間で期間を区切り、その後の更新が出来ない契約になっている事があります。
卒業後は新たな入学生を迎えるから退去して下さいね。という契約の意図です。
分譲マンションでは、転勤で急遽転居しなければならない、けれど持ち家は売却したくないという場合によく設定される契約手法です。
〇〇年後に戻る事が出来るので、それまでの間だけ貸しますね。という契約です。
簡潔には、〇〇までと期限の決まった契約になるのが、定期借家契約の根本になります。
中には、再契約をして、契約終了後も入居し続ける事が出来る物件もありますが、その場合には、再契約手続きと費用の支払も発生してしまう事があります。
このように期限も定まっている。再契約の手続きや費用発生もある。などのお客様目線で見た時にハードルがある契約の為、相場よりも賃料設定が非常に安価なケースが多く、インターネット等で物件を見た時に『すごく安い!この物件良いな!』と思う物件に出逢う事も多いかも知れません。
ですが、背景に契約期間の制約が隠れている場合がありますので、この点は必ず確認をしなければいけない重要ポイントです。
一見掘り出し物件と思っても、よくよく確認すると定期借家契約だった。。。という事も往々にしてあります。
良い物件に長く住み続けたいという思いが強ければ、契約内容には注意が必要です。

2.防犯対策は安心できる?

防犯対策も重要なチェックポイントです。
2階以上や防犯カメラ、オートロック付などは検討するお客様も多いご条件です。
エントランスのオートロックや、防犯カメラの有る無いだけで、相当な効果が期待できます。
玄関のカギもポイントで、シンプルな山型のカギか、平滑な面に凹みを作ったディンプルキーかでも防犯効果は異なります。
死角にならないかもポイントで、玄関やエントランスが人の目に触れやすい状況かなどもポイントになります。
100%の安全は、言い切る事は誰にも難しい所ではありますが、自己防衛も行いやすい環境か否かは重要なポイントと言えるかも知れません。
安心できるように、少しでもリスクの低い物件を選定する事がポイントになります。

3.最上階や日当たりの良い部屋は本当に最高?

お部屋探しの条件に、最上階や日当たりの良いお部屋と選ぶ方も多いと思います。
最上階であれば、上階からの生活音等が気にならない。
日当たりが良ければ、気持ちも良いし冬場は暖かいだろう。
勿論これは正解です。
このようなメリットもありますが、メリットの反対にはデメリットも何事にもついてまわります。
お住まいの地域環境や自然環境によっても異なる事ではありますが、建物構造によっては真夏の暑さに苦しむ場合もあります。
特に最上階のお部屋では、日当たりの良さも合わせ技で非常に高温になる場合もあります。
そこで、皆様はエアコンに頼り、エアコン付物件でエアコンをガンガン使おう。これで暑い夏は快適に生活できる!と思うかも知れません。
ですが、暑い所を涼しくする。その際に要する電力消費量は案外大きな電気代として跳ね返ってきてしまいます。
エアコンだけを頼るのではなく、遮光カーテンを使用する事や、冷感素材のものを取り入れるなど、様々な対策の中でエアコンを利用する事をオススメします。
その反対に、冬場は暖かさとなって恩恵を受ける事が出来ますので、日当たりはまさに天からの恵みですね。

4.暖房は確認した?

日本は四季折々の季節感が楽しめる街です。
春夏秋冬、それぞれの特性が楽しめます。
その中で、一番大変?なのは、きっと冬ではないでしょうか?
一年の締めくくりから、新しい年の始まりに掛けて、冬は耐え凌ぎ春の朗らかな心地を楽しむ為の前段階でもあります。
ここを如何に乗り切る事が出来るかが勝負です。

冬の必需品と言えば、何より暖房です。
暖房器具自体は、正常に動作するのか。年式は新しいのか古いのか。ガスなのか灯油なのか、はたまた電気なのか。
暖房器具ひとつを取っても確認すべき項目は沢山あります。

年式が古いものであれば、熱効率が最新の物と比べると劣るケースが大半です。そうなれば、ランニングコストがかさむ事に繋がります。個人で替える事は困難ですが、一度オーナーや管理会社に問合せてみることもヒトツです。

ガス・灯油・電気と大きく分けると3種類の熱源がありますが、選ぼうとする物件や、現在住んでいる物件がどの種類を使用しているのかは要チェックです。
特色がそれぞれにありますので、どれが自分にとってベストかを考える必要があります。
ガスは瞬間的な力が強いので、外出も多く、その間暖房を使わず、帰宅後に使用する方にオススメ。
灯油は持続力が強いので、長時間暖房を使用する可能性が高い方にオススメ。
電気は燃焼しない分、湿気(水分)を吐き出さないので、ジメジメや空気の変化が苦手な方にオススメ。
暖房に関しては、もっと沢山のポイントがありますが、書き切れませんので、この辺りでストップしてと思いますが、避けて通れない冬を乗り切る為には、暖房と暖かい服装がカギになります。
床からの冷えが出てくる場合もありますので、カーペットやラグマット。もこもこスリッパを使うなど、少しの費用で出来る対策も大切です。

5.周辺環境は安心できる?

物件を選ぶ際に、お部屋よりも大切なポイントになる場合があります。
賃貸物件は、極論中身は年代ごとに概ね似て来ます。
建築にもトレンドがある為、年代ごとの特徴が大きく出ます。
反面、周辺環境は選ぶ場所でそれぞれ異なります。
物件の中身は、家具やレイアウト次第で自分でも少しなら変更する事が出来ます。
しかし、周辺環境は自分では変える事は到底不可能なお話です。
例えば、、、
夜道は暗くない?治安は良い地域?騒音問題は大丈夫?嫌悪施設はない?
買物する場所が生活圏にある?病院はある?それぞれの施設の営業時間は自分のライフスタイルに合う?
考えますとキリが有りませんが、とても大切なポイントです。
慣れ親しんだ地域環境の中でのお部屋探しは心配不要かも知れません。
下手をすると不動産屋さんの営業マンより、私の方が詳しい!と思う事も出てしまうかも知れません。
全くの知らない未開の地に足を踏み入れる際には、出来る事なら昼間と夜間の両方で物件周辺を観察すると、気付くポイントもあるかも知れません。
時間が無いお部屋探しの際には、不動産屋さんに自分のライフスタイルを伝えて快適に暮らす事が出来そうかアドバイスを貰うようにして、出来る限り自分でも調べ判断するのがベストです。
時間に余裕のあるお部屋探しの際には、出来る限り自分の足で環境を確認した方がベストです。
後になって、こんなはずでは・・・という後悔を持たないように事前に確認をオススメします。

意外と番外編で、物件自体の環境も重要です。
共用部分の整備状況や、郵便受けの状況。
清掃が行われているかいないか、郵便受け周辺がチラシだらけやゴミだらけではないか。
これで入居者の状況や管理会社の管理状況も少し垣間見えて来ます。
一概には言えませんが、総括して乱雑な物件は、やはり注意が必要です。
管理体制が整っていない場合もあります。
ゴミ集積場所も重要で、指定曜日外のゴミが出されていないか。ゴミステーションがキレイか。これでも管理状況が見えてきます。
管理状況が不安な印象の場合は、入居後のトラブル対応がシッカリとされているのか不動産屋さんに聞いてみましょう。
管理体制に不安が垣間見える物件では、入居後の対応がルーズであったり、故障の対応をしてもらえないなど、何らかのストレスに繋がる事も想定されます。

まとめのお話


最後までお読み頂き誠にありがとうございます!
いかがでしょうか?
それぞれ、このようなお話が考えられます・・・という視点での内容ですが、少しでも参考に、少しでもきっかけになりましたら幸いです。

お部屋探しを成功に導く為には、様々な検討をし、納得のいくまで確認し、このお部屋なら新生活のイメージが出来る!と自信を持って思える物件との出会いがカギになります。

その為には、、、、どう探していくのか?
これに尽きます。

不動産の世界は情報が錯そうしているのが現実です。。。
沢山溢れている情報から、何が正しく、何が重要なのか判断をしていかなければなりません。

これには、やはり不動産屋さんの。担当者さんの。
情報力がカギになってきます。
どれだけ有益な情報を提供してくれるのか?
イメージに叶う物件をどれだけ提案してくれるのか?
親身に相談に乗ってくれるのか?
物件だけでない、多角的な目線での提案をしてくれるのか?

スムーズで安心できるお部屋探しには、これらが不可欠です。

その為には、まずは自分自身の想いを伝えられる言葉に替える作業が第一です。
正確に、適格に自分自身の条件や想いを伝えれば、そこを大切に出来るお部屋を探しましょうとベクトルが定まります。
知人の不動産屋さんで無い限り、大半の場合はお互いに初対面です。
どのように考えているのか、信頼して良いのか探り合いの数時間になるでしょう。
その数時間を大切により有意義にする為にも、想い描くイメージは共有し、分からないお話はドンドン質問しましょう。
分からないを分かるに変えるのも不動産屋さんの大切な仕事です。

安心して、楽しいお部屋探しを実現できるよう。
自分の想いをカタチにしましょう。


仲介手数料無料のHOUSE PLUS+(ハウスプラス)では、お客様のお部屋探しを成功に導けるように、全力サポートをさせて頂きます。
スタッフ全員・誠心誠意がモットーの不動産ショップです。
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